Il tema del riconoscimento degli ospiti negli affitti brevi continua a evolversi rapidamente, e il 2025 ha portato importanti aggiornamenti normativi che ogni proprietario o gestore di immobili a uso turistico deve conoscere. La questione centrale riguarda la possibilità di effettuare il check-in in modo digitale, senza la presenza fisica del proprietario o del gestore, e le regole che determinano quando questa modalità è lecita e quando invece non lo è.
Il punto di partenza: la circolare n. 38138/2024
Tutto nasce dalla circolare del Ministero dell'Interno n. 38138 del 18 novembre 2024, con la quale veniva imposto l'obbligo di identificazione personale e diretta degli ospiti in tutte le strutture ricettive, compresi gli affitti brevi. In pratica, la circolare vietava l'invio dei documenti tramite app e l'utilizzo autonomo delle key box — quelle cassette con il codice per ritirare le chiavi senza incontrare nessuno — in quanto strumenti che non garantiscono un controllo effettivo sull'identità di chi accede all'immobile.
L'obbligo trova il suo fondamento nell'articolo 109 del Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza, che impone ai gestori di strutture ricettive di identificare le persone alloggiate e di comunicarne le generalità alla Questura tramite il portale Alloggiati Web entro 24 ore dall'arrivo, o immediatamente se il soggiorno è inferiore alle 24 ore.
La sentenza del TAR Lazio e il ribaltamento del Consiglio di Stato
Nel 2025 il TAR Lazio, con sentenza n. 10210/2025, aveva annullato la circolare ministeriale, ritenendo che l'obbligo di identificazione diretta non potesse essere reintrodotto per via amministrativa. Una decisione che aveva temporaneamente aperto la porta a interpretazioni più permissive riguardo al self check-in.
Successivamente però il Consiglio di Stato, con sentenza n. 9101 del 21 novembre 2025, ha ribaltato completamente questa posizione. I giudici di Palazzo Spada hanno chiarito che la circolare ministeriale non introduceva un obbligo nuovo, ma si limitava a interpretare un obbligo già esistente direttamente nell'articolo 109 del TULPS. In altre parole, l'obbligo di verificare la corrispondenza tra l'ospite e il documento esibito non nasce dalla circolare — esiste già per legge — e la circolare si era limitata a ricordarlo e a precisarne le modalità applicative.
La conseguenza pratica è che il proprietario o il gestore non può limitarsi a ricevere una copia del documento e inviare un codice di apertura automatico. Deve invece adottare una procedura che permetta di verificare concretamente che la persona che entra nell'immobile coincida con il titolare del documento fornito.
Cosa è ancora permesso: il check-in digitale non è vietato in assoluto
La sentenza del Consiglio di Stato non vieta tout court l'uso della tecnologia nel processo di check-in. Il punto fermo che emerge dalla giurisprudenza è che il controllo dell'identità deve essere effettivo, ma non necessariamente fisico. Ciò che è richiesto è una verifica sincronica e idonea a confrontare il volto della persona con il documento esibito, anche attraverso strumenti digitali.
In questa prospettiva sono considerati conformi alle norme strumenti come i videocollegamenti in tempo reale, i sistemi di riconoscimento facciale che confrontano il volto dell'ospite con la fotografia del documento, o qualsiasi altro strumento digitale capace di garantire un controllo visivo immediato e documentabile.
Quello che invece rimane non conforme è il modello di self check-in puro, basato esclusivamente sul caricamento del documento tramite app, sull'invio automatico di codici di accesso o sull'utilizzo autonomo di key box, senza alcun momento di verifica visiva dell'identità dell'ospite.
La posizione delle associazioni di categoria
L'incontro avvenuto nel 2025 presso il Viminale tra il Ministero dell'Interno, il capo della Polizia e le principali associazioni di categoria — tra cui AIGAB, Confedilizia, FIAIP, AIGO Confesercenti e le piattaforme Airbnb, Booking ed Expedia — aveva già segnalato una convergenza verso soluzioni che permettessero di modernizzare il concetto di verifica dell'identità attraverso la tecnologia, senza eliminarne la sostanza.
Le associazioni avevano espresso soddisfazione per l'apertura del Ministero e auspicato l'emanazione di una nuova circolare che chiarisse esplicitamente quali strumenti tecnologici fossero ammessi per l'identificazione. Ad oggi quella circolare non è ancora arrivata, ma il quadro giuridico è stato delineato dalla sentenza del Consiglio di Stato.
Il quadro operativo oggi
Riassumendo la situazione attuale, il principio guida è questo: la tecnologia è ammessa se rafforza il controllo dell'identità, non se lo sostituisce o lo elimina. Un gestore che utilizza un videocollegamento in tempo reale per verificare che l'ospite corrisponda al documento è conforme alla normativa. Un gestore che invia un codice automatico senza alcuna verifica visiva non lo è.
Rimangono inoltre fermi tutti gli obblighi di comunicazione previsti dall'articolo 109 del TULPS: le generalità degli ospiti devono essere trasmesse alla Questura tramite il portale Alloggiati Web entro 24 ore dall'arrivo, o all'arrivo stesso se il soggiorno è inferiore alle 24 ore.
Per chi gestisce immobili a uso turistico a Bergamo e provincia, è importante tenersi aggiornati su questi sviluppi normativi e, in caso di dubbi sulle modalità di check-in adottate, valutare una consulenza con un professionista del settore.
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