Il mercato immobiliare bergamasco sta vivendo trasformazioni profonde. Un dato su tutti parla da sé: nel primo semestre del 2025, le vendite in città sono diminuite del 9,1 % rispetto allo stesso periodo del 2024, scendendo da 1.037 a 943 transazioni.
Nel frattempo, tutta la provincia ha fatto da contraltare con un +8,9 % (7.666 compravendite contro 7.039). Il totale provinciale passa da 8.076 a 8.609, con una crescita complessiva del 6,6 %.
Cosa significa tutto questo per chi cerca casa a Bergamo città? Quali sono i fattori che stanno plasmando il presente (e il futuro) del mercato locale?
Scarsità e prezzi elevati
Una delle ragioni principali della contrazione delle vendite riguarda la scarsità di immobili disponibili, soprattutto quelli di livello medio‑alto. Gli immobili nuovi inoltre, specie in centro e nei borghi storici, hanno prezzi oggi molto elevati, e dunque si rivolgono a un target esclusivamente altolocato.
Per chi non rientra in quel target, le opportunità si riducono. I prezzi elevati scoraggiano e spingono chi cerca casa a guardare verso l’esterno del centro, verso quartieri periferici, oppure verso la provincia.
Un “effetto vasi comunicanti”
Il mercato reagisce come un sistema integrato: la difficoltà del centro spinge domanda e offerta verso la periferia o la provincia. Infatti l’“ostacolo” urbano sta facendo guardare altrove, precisamente dove i prezzi sono più accessibili, i contesti più vivibili, il verde è presente, migliori sono parcheggi.
In particolare, la zona della Bassa bergamasca, specie tra Treviglio e dintorni, è diventata sempre più attrattiva. È una posizione strategica: con il treno o l’autostrada si può raggiungere Milano in mezz’ora, ma i costi abitativi sono significativamente più bassi.
Gli affitti: meno case, canoni più alti
Oltre alla vendita, anche il mercato delle locazioni mostra segnali di forte stress:
- Nel 2024 in città sono stati registrati 2.364 nuovi contratti ordinari di lungo periodo (tipicamente “4+4”). Confrontati con il 2019 (anno pre‑Covid), risultano in calo del 6,6 %.
- Tuttavia, il canone medio sugli stessi immobili è salito del 30,6 % rispetto al 2019.
- Le locazioni transitorie – durata inferiore a 3 anni, formule turistiche o medio periodo per professionisti in città – sono esplose: da 1.784 contratti nel 2019 a 2.882 nel 2024.
- Anche per il canone “concordato” c’è un aumento: +3,5 % nel numero di contratti, +14,5 % nel costo medio. E per gli studenti, +31,4 % nei contratti +20,2 % nei costi medi.
In pratica si affittano meno case, ma chi vuole un’abitazione stabile in città paga sensibilmente di più.
Cosa cambiano queste dinamiche per chi cerca casa o fa investimenti
- Allontanamento dal centro: chi cerca casa può dover guardare zone più periferiche o addirittura fuori città per trovare prezzi ragionevoli.
- Opportunità in provincia e zone limitrofe: aree come la Bassa possono diventare scelte strategiche per chi deve conciliare accessibilità con collegamenti con Milano o Bergamo.
- Affitti in rialzo: chi intende proporre abitazioni in locazione può guardare con interesse alle tipologie transitorie o alla conversione di immobili in formule temporanee.
- Priorità alla proposta qualitativa: immobili ben rifiniti, efficienti e con servizi possono ancora fare la differenza anche in un mercato ristretto.
- Bisogno di pianificazione e tempismo: muoversi con tempestività e valutare attentamente la posizione diventa fondamentale, perché l’offerta raramente resta abbondante a lungo.
(Fonte L’Eco di Bergamo)