Se stai pensando di vendere casa, ti sarà capitato di sentire la frase: "Dobbiamo bloccare la casa, la prima proposta va accettata subito!".
Questa idea, alimentata spesso da un sistema che privilegia la velocità dell'agente sulla massimizzazione del guadagno del proprietario, è uno dei più grandi falsi miti del mercato immobiliare italiano: il cosiddetto "privilegio del primo proponente" non esiste nel nostro ordinamento.
Ignorare la verità su questo punto può costarti decine di migliaia di euro. Qui ti spiego cosa dice realmente la legge e come il mio metodo ti protegge, garantendoti la vendita alle migliori condizioni possibili.
1. Cosa Dice Davvero la Legge: L'Articolo 1326 del Codice Civile
Per capire se il proprietario è obbligato ad accettare la prima offerta, dobbiamo fare riferimento al principio fondamentale della conclusione del contratto, sancito dal Codice Civile, Articolo 1326.
Il Principio è Chiaro:
Un contratto si intende concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta [il venditore] viene a conoscenza dell'accettazione dell'altra parte [l'acquirente].
La Conclusione per il Proprietario:
Fino al momento in cui tu, proprietario, non accetti formalmente la proposta e non comunichi tale accettazione all'acquirente, sei totalmente libero di:
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Valutare qualsiasi altra offerta ricevuta.
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Continuare la promozione dell'immobile.
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Scegliere l'offerta che presenta le condizioni per te più vantaggiose (prezzo, tempistiche, modalità di pagamento).
In sintesi: Nessun agente, né alcun acquirente, può legalmente obbligarti ad accettare la prima proposta sul tavolo.
2. Perché il Mito è Così Diffuso (E Perché Ti Danneggia)
Se la legge è così chiara, perché la maggior parte degli agenti spinge per la chiusura immediata con il primo proponente?
La Risposta è Semplice: Comodità e Massimizzazione degli Interessi dell'Agente.
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Minore Lavoro: Chiudere con la prima proposta è la via più veloce per incassare la provvigione, riducendo l'impegno di marketing e l'organizzazione di ulteriori visite.
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Massima Tutela dell'Acquirente: L'agente tradizionale, in questo scenario, finisce per tutelare l'acquirente (facilitandogli l'acquisto, spesso a ribasso) a discapito del proprietario. L'interesse diventa chiudere, non massimizzare il prezzo.
Per il Proprietario, questo significa: Perdere l'opportunità di ricevere offerte migliori, vendendo sotto il massimo valore realizzabile e svalutando il proprio immobile.
3. Il Mio Posizionamento: La Massima Realizzazione del Prezzo
Il mio dovere professionale è verso il proprietario che mi ha conferito l'incarico.
Il mio obiettivo non è vendere velocemente, ma vendere al meglio e, in termini pratici, questo significa: far spendere il più possibile all'acquirente interessato, creando competizione controllata.
Per realizzare questo obiettivo, ho sviluppato un metodo che sfrutta pienamente la libertà concessa dall'Articolo 1326 C.C.: l'Open House con Gara Competitiva.
Il Metodo Semplice per Ottenere l'Offerta Migliore
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Concentrazione delle Forze (Open House): Riunisco tutti i potenziali acquirenti in un'unica giornata di Open House. Questo genera immediatamente un'atmosfera di competizione e urgenza tra i visitatori.
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La Gara a Busta Chiusa: Al termine dell'evento, gli acquirenti realmente interessati sono invitati a presentare la loro proposta d'acquisto.
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Proposta Segreta e Vincolante: L'offerta deve essere la migliore possibile, redatta in busta chiusa (o formalmente riservata), senza conoscere le cifre dei concorrenti. L'acquirente sa che non ci sarà una seconda possibilità di rilancio.
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Tu Scegli il Vincitore: Solo dopo aver raccolto tutte le buste, tu, proprietario, le apri e le valuti. Puoi confrontare oggettivamente il prezzo, le clausole e i tempi di rogito, scegliendo l'offerta più vantaggiosa per te.
Questo metodo etico e trasparente trasforma la visita immobiliare in una gara per il tuo immobile, garantendo che ogni acquirente sia spinto a presentare la sua massima offerta.
4. Conclusioni: Scegli Chi Ti Protegge
Non lasciare che un falso mito limiti il tuo guadagno. La legge è dalla tua parte e ti permette di raccogliere e valutare tutte le offerte necessarie per raggiungere il massimo prezzo.
Se cerchi un consulente che lavori per massimizzare il tuo profitto, creando competizione controllata e mettendo l'acquirente "alle strette" per il tuo bene, hai trovato il metodo giusto.
Vendere non è un atto di fortuna, ma una strategia precisa.