Mercato immobiliare a Bergamo e in Italia: le previsioni Nomisma fino al 2028

Chi compra casa oggi si trova a fare i conti con uno scenario complesso: prezzi in movimento, tassi dei mutui ancora elevati, e un'incertezza geopolitica che pesa sulle decisioni delle famiglie. Il 1° Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma, presentato a Milano, offre una fotografia dettagliata della situazione attuale e traccia le previsioni fino al 2028.

Come agente immobiliare attivo a Bergamo, seguo con attenzione questi dati perché riflettono direttamente ciò che osservo ogni giorno sul territorio. Ecco cosa dice il rapporto e cosa significa per chi vuole comprare o vendere casa nei prossimi anni.

Il quadro generale: fondamentali solidi, ma prudenza diffusa

Il mercato immobiliare italiano mostra basi strutturalmente solide. I prezzi crescono in modo più stabile rispetto agli anni scorsi, il divario tra prezzo richiesto e offerto si è ridotto, l'offerta viene assorbita più rapidamente e la domanda è in crescita.

Eppure le famiglie frenano. L'aumento dei prezzi e il clima di incertezza globale stanno spingendo molti acquirenti a rimandare la decisione, non per impossibilità economica, ma per una scelta consapevole di aspettare e vedere come evolve la situazione.

Le previsioni Nomisma fino al 2028

Compravendite

Dopo la crescita del 2025, il 2026 segna un rallentamento. Le transazioni residenziali dovrebbero attestarsi intorno alle 783.000 nel 2026, 780.000 nel 2027 e 782.000 nel 2028, con una crescita annua più contenuta rispetto all'anno precedente (+1,8%).

Prezzi delle abitazioni

Sul fronte dei prezzi, la crescita continua ma si assottiglia progressivamente: +0,9% nel 2026, +0,5% nel 2027, +0,4% nel 2028. Valori che, in termini reali (cioè depurati dall'inflazione), scendono sotto il -1%. Il che significa che chi compra oggi a prezzi correnti potrebbe vedere il valore reale del proprio immobile contrarsi leggermente nel tempo.

Mutui

Sul versante creditizio le prospettive sono più positive. Le erogazioni di nuovi mutui dovrebbero crescere progressivamente: da 49,8 miliardi nel 2025 a 52,8 nel 2026, fino a 54 miliardi nel 2028. Anche surroghe e sostituzioni sono attese in aumento, passando da 3,7 miliardi nel 2026 a 5,7 miliardi nel 2028. Nel breve termine, però, si prevede un atteggiamento più cauto sia da parte delle banche che delle famiglie.

Le incertezze che pesano sul mercato

Lucio Poma, capo economista di Nomisma, inquadra con precisione le variabili che rendono questo momento così delicato.

PIL in rallentamento

Dopo il rimbalzo del 2021 (+8,9%), la crescita italiana si è fortemente ridimensionata: +0,5% nel 2025 e +0,7% previsto per il 2026 e 2027. Una ripresa molto più lenta rispetto ad altri Paesi europei, Germania in testa.

Inflazione persistente

L'inflazione rimane elevata, con una componente "core" — quella su cui le politiche economiche hanno poca presa — che non accenna a diminuire. Le famiglie, per non ridurre il tenore di vita, ricorrono maggiormente al credito e in alcuni casi alla vendita di beni di valore, comprese le seconde case.

Energetici e materiali da costruzione

Il conflitto in corso in Iran ha fatto impennare i prezzi di petrolio, gas ed energia elettrica, trascinando con sé anche i materiali da costruzione, in primis l'alluminio. Per il mercato immobiliare questo si traduce in un aumento diretto dei costi di costruzione. Le vendite su carta — cioè gli acquisti di immobili in fase di costruzione — sono quelle più esposte a questo rischio e quelle che Nomisma prevede rallentino di più.

I nodi della logistica globale

Stretti come Hormuz, Suez, Panama e Odessa non sono semplici rotte commerciali: attraverso di essi transitano petrolio, semilavorati, fertilizzanti e componenti tecnologici. Ogni interruzione si ripercuote sui prezzi di produzione a cascata, rendendo ancora più volatile il costo dei materiali da costruzione.

Come sta andando Bergamo nel 2025

Per chi vive e lavora a Bergamo, c'è un dato particolarmente rilevante nel rapporto Nomisma. La nostra città è inclusa tra i 13 mercati intermedi monitorati — insieme a Brescia, Modena, Verona, Parma e altri — e il quadro che emerge è incoraggiante.

In questo gruppo di città le compravendite sono cresciute complessivamente del +6,0% nel 2025, con una dinamica più marcata nei capoluoghi rispetto alle province. I tempi medi di vendita si sono attestati intorno ai 5 mesi, con uno sconto medio in trattativa dell'8,6%: un segnale di un mercato capace di assorbire l'offerta grazie a una domanda sostenuta.

Anche i prezzi si confermano in salita: nei 13 mercati intermedi, le abitazioni in ottimo stato hanno registrato un +2,3%, mentre quelle usate in buono stato segnano addirittura un +2,7%. È interessante notare come la crescita sia più accentuata per gli immobili meno pregiati, a riprova di un interesse crescente verso le fasce di prezzo più accessibili.

Mutui: cresce chi compra con il credito

Un dato che merita attenzione è la quota di acquisti finanziati con mutuo: in Italia è salita dal 40,1% del 2023 al 45,9% nel 2025. Un aumento significativo, anche in un contesto di tassi non particolarmente convenienti. A sostenere questa crescita sono le condizioni di domanda più favorevoli e una buona qualità degli indicatori di rischio degli istituti bancari.

Migliora anche la qualità complessiva dei mutui in essere: i crediti in sofferenza sono calati del 2,9%, scendendo al 9,8% del totale (erano al 13,6% nel 2022).

Il mercato degli affitti: canoni in crescita, offerta scarsa

Sul fronte delle locazioni, in Italia si sono contati circa 1 milione di nuovi contratti nel 2025, con una crescita dell'1,4% rispetto all'anno precedente. I canoni continuano a salire (+3,4% in media), spinti da una domanda che supera largamente l'offerta disponibile.

Le restrizioni agli affitti brevi hanno riportato sul mercato qualche unità aggiuntiva, ma in quantità insufficiente a colmare il deficit di abitazioni in affitto. Il rendimento lordo annuo medio per i proprietari si è attestato all'8,4% (5,7% da canone + 2,7% da rivalutazione del capitale), in leggero aumento rispetto al 2024.

Cosa significa tutto questo per chi vuole comprare o vendere a Bergamo

Il mercato bergamasco si conferma vivace e con fondamentali solidi. Chi sta valutando l'acquisto trova oggi un contesto favorevole sul lato della domanda, anche se i prezzi continuano a crescere e i tassi dei mutui rimangono da monitorare con attenzione.

Chi vende, dal canto suo, può contare su tempi di collocamento contenuti e su una domanda attiva — a patto di presentare l'immobile in modo competitivo e a un prezzo coerente con il mercato locale.

Se vuoi capire come questi dati si traducono concretamente sulla tua situazione — che tu stia valutando un acquisto, una vendita o un investimento a Bergamo — sono a disposizione per un confronto diretto.

Fonte: 1° Osservatorio sul Mercato Immobiliare Nomisma. I dati si riferiscono alla pubblicazione del rapporto e potrebbero essere soggetti ad aggiornamenti.